Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid hypotheek

Als u samen een eigen woning koopt met een hypotheek, bent u en uw ex-partner allebei verantwoordelijk en hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de hypotheek. De geldverstrekker wilt dat u de maandelijkse termijn van de hypotheekrente en/of de aflossing van de hypotheek netjes betaald. Bent u gescheiden en wilt u uw uit de hypotheekakte? Of wilt u zelf uit de hypotheekakte worden geschrapt ? Dan krijgt u te maken met een juridische term: ‘ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid’.

Wat is ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheek?

Hoe werkt ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid (vaak afgekort tot OHA) precies? Als partners samen een woning bezitten met een gezamenlijke hypotheek en jullie besluiten uit elkaar te gaan, kan er een situatie ontstaan, waarbij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid gewenst is. Bijvoorbeeld in de situatie dat bij een relatiebreuk of echtscheiding één van jullie de hypotheek wilt overnemen.

Wanneer jullie een hypotheekakte hebben getekend, is er door jullie beiden een leningovereenkomst (met het koophuis als onderpand) bij de notaris getekend. Hierdoor kan de aanbieder van de hypotheek jullie allebei volledig aansprakelijk houden voor de restschuld wanneer de hypotheek niet netjes wordt betaald. Als u zelf alleen eigenaar van de woning bent, is het meestal zo dat u alleen hoofdelijk aansprakelijk bent. Dat is zelfs het geval wanneer u samen met u partner in het huis woont.

Zijn jullie een geregistreerd partnerschap aangegaan of zijn jullie met elkaar getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan is het huis wel van jullie beiden en gemeenschappelijk bezit. Het is wel zo dat alleen de oorspronkelijk eigenaar hoofdelijke aansprakelijk is. In de situatie van een huwelijk onder huwelijkse voorwaarden of bij een geregistreerd partnerschap onder partnerschapsvoorwaarden staat er in de voorwaarden welke verplichtingen er van toepassing zijn.

Wanneer u samenwonend bent (geweest) en er eigenlijk niet tussen u beiden was geregeld, is ook deze ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid procedure nodig om onder het hypotheekcontract uit te komen. U bent immers samen hoofdelijke aansprakelijk en daarmee is er verantwoordelijkheid voor het terugbetalen van de hypotheek. Hierdoor is ook voor samenwoners deze procedure vereist.

Wanneer u besluit om te gaan scheiden, uw ex-partner uit te kopen en alleen in de gezamenlijke woning achter te blijven, ontstaat er een ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek. Hieronder leest u meer over de kosten die te maken hebben met het ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid en in hoeverre deze kosten fiscaal aftrekbaar zijn. We zullen ook ingaan op hoeveel tijd het kosten om het ontslag te regelen.

Welke kosten zijn er bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid hypotheek?

Als u gaat scheiden, is het zo dat de partner die de woning overneemt ook het deel van de hypotheek van de vertrekkende partner zal overnemen. Na het uitkopen van uw partner volgt automatisch een ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek. Het is alleen mogelijk om uw ex-partner uit te kopen van de eigen woning op het moment dat aan de hand van de uitkomst van de taxatie of waardebepaling een overwaarde op de woning bekend is geworden. Hierdoor zal bij een eventuele verkoop van de woning het huis meer opbrengen dat de hoogte van de hypotheek. De vertrekkende partner heeft vanwege de beleggingsleer recht op de helft van de overwaarde op de woning. Hierdoor is de uitkoopsom voor de vertrekkende partner de helft van de overwaarde.

De kosten voor de hypotheek in de vorm van de hypotheekrente en/of de maandelijkse aflossing zijn na ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek alleen voor de partner die in de woning blijft. Om dit te regelen, moet het bezit van de woning en ook van de hypotheek worden aangepast. Een gespecialiseerde hypotheekadviseur kan u hierbij van dienst zijn. Wanneer u een nieuwe partner hebt, is het ook mogelijk om de hypotheek over te nemen. Uw nieuwe partner kan ook een stuk hypotheek overnemen en zich hoofdelijk verbinden aan de huidige hypotheek op de woning. Op die manier wordt uw nieuwe partner ook voor 100% hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschulp en verantwoordelijk voor de betaling van de hypotheekrente en de eventuele maandelijkse aflossingen. Hierdoor kan de compleet benodigde hypotheek worden ontvangen.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid hypotheek aanpassen

Zodra u een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijk van de hypotheek aanvraagt, wordt er in eerste instantie gekeken naar de betaalbaarheid van de woonlasten. De aanbieder van de hypotheek wilt weten en goed beoordelen of de partner die achterblijft en wilt blijven wonen wel voldoende inkomen over heeft om de woonlasten van de hypotheek te kunnen betalen. De huidige situatie is namelijk dat u beide samen ‘hoofdelijke aansprakelijk’ bent voor het betalen van de hypotheek. Zodra de ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid heeft plaatsgevonden, heeft de geldverstrekker alleen nog de achterblijvende partner om de vordering op te verhalen wanneer de hypotheek niet meer netjes wordt betaald. De geldverstrekker kijkt trouwens niet alleen naar uw salarisstrook of andere documenten die uw inkomen aantonen, maar er wordt ook gekeken naar uw eventuele andere verplichtingen, zoals persoonlijke leningen en indien van toepassing de alimentatie die u aan uw ex-partner betaalt. Op het moment dat u partneralimentatie moet betalen, heeft dit gevolgen voor uw maximale hypotheek. De maximale hypotheek daalt hierdoor. Als u kinderalimentatie betaalt, is dit niet van invloed op de hoogte van de hypotheek.

Op basis van een onafhankelijke waardebepaling wordt gekeken of de waarde van de woning voldoende is voor de gewenste hypotheek. Wanneer u een uitkoopsom aan uw ex-partner moet betalen, bijvoorbeeld de helft van de overwaarde, is het zo dat u wellicht uw huidige hypotheek zal verhogen of een tweede hypotheek gaat nemen. Blijkt uit de taxatie dat er sprake is van onderwaarde en een restschuld zal een adviseur samen met u kijken hoe deze situatie kan worden opgelost of dat het huis toch moet worden verkocht. Bent u momenteel nog niet volledig eigenaar van de woning? Dan heeft u te maken met nieuwe belastingregels. Dat is ook het geval wanneer u uw hypotheek moet verhogen om de uitkoopsom aan de vertrekkende partner te kunnen betalen.

Wat is het alternatief op procedure hoofdelijk ontslag hypotheek? Kan ik mijn hypotheek ook oversluiten?

Om de hypotheek één naam te zetten, heeft u eigenlijk twee mogelijkheden. De eerste oplossing is om uw ex-partner te ontslaan en te laten schrappen uit de hypotheekakte. Deze procedure noemen we ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.

Een andere andere oplossing is om de hypotheek op uw naam te krijgen is om de hypotheek over te sluiten naar een andere geldverstrekker. Op die manier krijgt u direct ook de mogelijkheid om de hypotheekrente en voorwaarde van uw contract te verbeteren. Wanneer u nu bijvoorbeeld een hypotheekrente van 4% betaald en u wilt de hypotheek oversluiten naar de lagere hypotheekrente van ongeveer 2% die nu in de markt van toepassing is, bespaart u daarmee meteen fors op uw maandelijkse woonlasten.

Hoe lang duurt de procedure hoofdelijk ontslag hypotheek?

De doorlooptijd van het proces van deze procedure is voor iedereen anders. Gemiddeld duurt het volledig afronden van de procedure ongeveer 4 tot 10 weken. Er zijn een aantal factoren waar de duur van afhankelijk is.:

  • Is er een goed convenant? Het helpt enorm wanneer de afspraken tussen u en uw ex-partner duidelijk en bindend zijn vastgelegd. We kunnen helpen bij het opstellen van een nieuwe echtscheidingsconvenant;
  • Werkt de notaris goed en flexibel mee in de procedure? We werken samen met een aantal goede notarissen, zodat de duur en verwerkingstijden voorspelbaar worden. Onafhankelijk notarissen vergelijken? Vraag bij het vergelijken van notarisoffertes ook naar de verwerkingstijden;
  • Met welke geldverstrekker heeft u te maken? Is dit een Nederlandse geldverstrekker met eigen serviceorganisatie of een zogeheten regiepart die met externe serviceproviders werkt. De laatste variant levert vaak onnodig oponthoud en veel vertraging op;
  • Is er nog een goede taxatie nodig of is dit niet nodig? Wanneer de huis nog getaxeerd moet worden, brengt dit natuurlijk meer tijd met zich mee in tegenstelling tot de situatie dat er op voorhand al onderhandeld is en een akkoord over de waarde van de gezamenlijke woning.

Zijn de kosten van ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid hypotheek fiscaal aftrekbaar?

Een onafhankelijke hypotheekadviseur regelt de aanvraag van de procedure voor u bij de geldverstrekker van de bestaande hypotheek. Van de aanbieder van de hypotheek ontvangt u daarna een hypotheekofferte en aan akte. De geldverstrekker heeft dan uw aanvraag beoordeeld en onder andere naar uw inkomen, verplichtingen, naar het echtscheidingsconvenant, de waarde van de woning en de akte van verdeling om te weten hoe het eigendom van de woning er uit ziet.

Wanneer er uitsluitend ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek nodig is, hoeft u niet naar de notaris. Er is namelijk geen nieuwe hypotheekakte nodig. Hierdoor heeft u geen notariskosten. Gaat u de hypotheek oversluiten? Dan zijn deze kosten fiscaal aftrekbaar. De kosten voor de akte van verdeling zijn helaas niet fiscaal aftrekbaar.

Als u akkoord bent met hypotheekofferte voor de wijziging van de hypotheek en de akte van ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid dan kunt u beide documenten ondertekenen en terugsturen aan uw hypotheekadviseur. Let op: het is belangrijk dat uw partner meewerkt en bereid is als vertrekkende partner om de akte van ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid ook te ondertekenen. De hypotheekadviseur zorgt er vervolgens voor dat beide documenten bij de aanbieder van de bestaande hypotheek terug worden gestuurd, waardoor u helemaal klaar bent om alles bij de notaris formeel te laten bekrachtigen.

Wilt u advies of de procedure ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek met behulp van een onafhankelijke adviseur aanvragen? Een adviseur bij u in de buurt van Q helpt u graag door het oerwoud aan regels en gevolgen. Tip: laat een financieel plan maken. Op die manier weet u waar u aan toe bent, welke documenten u nodig heeft en welke fiscale en financiële gevolgen er voor u zijn. De scheiding is voor u een nieuw begin en er is veel veranderd.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid hypotheek
9.6 (96%) 5 beoordelingen